房屋租約的默示更新

身懷絕技的阿鬼向房東租屋,租約到期後,雙方沒有簽訂新租約,但房東也沒有趕走阿鬼,阿鬼靜靜繼續住,房東則默默收了2個月租金。後來,等到房東想起來要把房屋收回自用時,還可以請阿鬼搬離嗎?今天我們就來談談租約的默示更新。

什麼是默示更新?

默示更新是立法者特別設計用來保障房客的手段之一。因為相較於擁有恆產的房東,房客通常處於經濟地位上的弱勢。

民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

原本定有期限的租約,在期限屆滿的時候,租賃關係會歸於消滅。但是,如果房客仍繼續使用房屋,而房東沒有即時反對,在房東「默示」同意房客繼續使用的情況下,原本定有期限的租約,就會因為民法第451條的規定而「更新」轉變為不定期限的租約。

​​租約定期或不定期,有差嗎?

確實有差。

原本定有期限的租約,在期限屆滿後,房東就可以直接請求房客返還房屋。

至於未定期限的租約,雖然民法規定雙方隨時都有終止租約的權利,但是房東還會受到土地法第100條的限制,例如必須是房東收回自住或重新建築、房客違法轉租、違法使用、違反租約、扣除押租金後欠租達2個月等,才符合終止租約的事由。房東甚至必須先定期催告通知房客後,才能夠終止租約;並且也要等到租約合法終止後,才能夠請求房客返還房屋。

​​哪些情況會構成默示更新?

租期屆滿後,房客仍繼續使用房屋,房東要在「一般交易觀念所認為相當之時期內」表示反對續租,才能免於默示更新。依照最高法院過去曾有的見解,房東在10天內有表示反對續租的話,就不構成默示更新;但是如果房東拖到超過1個月才表示反對續租,就有可能被認定為默示更新。

此外,請留意默示更新是以「房東有無表示反對續租」為要件,而不是以「房東有無收取租金」判斷標準。也就是說,只要房東未表示反對續租,就算房客還沒付租金,也會發生默示更新的效果,因為不收租金只是單純沉默,不能視為是反對意思的表示。反之,只要房東有即時表示反對續租,就算房客已經把房租匯進房東帳戶,還是不會構成默示更新。

而在租期屆滿後,如果房東表示想要漲租金,但房客不同意,這可以解讀成房東對於原本的租約已經表示反對續租,因此也不會構成默示更新。

​​房東不想續約,可以提早說嗎?

可以的,而且方法不只一種。

如果房東想要預防默示更新,在簽訂租約時,只要載明「期滿後絕不續租」、「續租應另訂契約」等相類似的條款,就會發生阻止默示更新的效力。

即使租約中沒有明文排除默示更新,只要房東在租期屆滿之前,預先向房客表示不願續租,也會被認為是一種反對意思的表示,因而阻止租約默示更新。

最後提醒,如果是共有物的出租,別忘了要由共有人全體一起向房客表示反對續租的意思,才能阻卻租約的默示更新喔。

​​參考資料

土地法第100條

民法第258條、第450條、第451條

最高法院37年台上字第8288號民事判例

最高法院37年台上字第9418號民事判例

最高法院41年台上字第767號民事判例

最高法院42年台上字第122號民事判例

最高法院42年台上字第410號民事判例

最高法院43年台上字第367號民事判例

最高法院46年台上字第1828號民事判例

最高法院47年台上字第1820號民事判例

最高法院55年台上字第276號民事判例

最高法院85年度台上字第655號民事判決

最高法院85年度台上字第2182號民事判決

最高法院91年度台上字第221號民事判決

最高法院93年度台上字第986號民事判決

房東可以把房客掃地出門?

可以,只要房東的手上有「執行名義」

執行名義就是房東的合法掃把,比龍五的槍還好用。有了執行名義,房東就可以向房屋所在地的地方法院執行處聲請強制執行,動用國家機器把房客掃地出門。

那麼,執行名義要在哪裡才能得呢?

一、簽租約時,從公證人手上得到:

只要租約經過公證,並載明「應逕受強制執行」的強制執行約款,這份公證書就是執行名義。一旦房客屆期不搬,房東可以直接啟動強制執行程序,不需要再經過訴訟,節省勞力、時間、費用。

二、房客賴皮時,從法官手上得到:

(一)確定終局判決:

這是指不能再上訴的判決。上訴期間屆滿後,法院會再發一份「確定證明書」,得到確定證明書的判決,就是法院認證的終局確定判決。

(二)假執行判決:

這是指在判決確定前,若符合特定要件,第一審或第二審法院會賦予房東「預先執行」的權力,避免因房客上訴拖延而損害房東權益。

(三)和解或調解筆錄:

依民事訴訟法成立的和解、調解,或是經法院核定的鄉鎮市委員會調解筆錄,都與確定判決有同樣效力,可以作為執行名義。

雖然從公證人或法官手上得到執行名義的效力都相同,不過在冗長的訴訟期間,房屋仍被房客佔用,不能租給別人,會很不方便。

聰明的房東,您會選擇哪種方式呢?

房東把房子賣掉後,房客還能繼續住嗎?

以房屋租賃為例,簽訂租約後,如果房東把房子賣掉,房客還可以繼續住在租屋處嗎?探討這個問題前,我們要先認識一下「買賣不破租賃原則」。

​​一、什麼是買賣不破租賃?

為了保障房客權益,民法設有買賣不破租賃制度,避免房東把房屋出售後,房客失去承租的機會。根據民法第425條,即使房東把房子賣給小明,房客還是可以繼續住在租屋處。

這時候原本存在於房東與房客之間的租約,會因為法律規定而移轉到小明與房客之間,可以說是法律賦與的移形換影大法,於是房客就不用因為房屋所有權的移轉而搬家。

​​二、買賣不破租賃有什麼限制?

不過,買賣不破租賃原則並不是免死金牌,簽訂租約前,還有些事項需要留意:

(一)確認房東是房屋所有人:

如果房東不是房屋所有人,出租必須要得到房屋所有人同意。

(二)確認房屋租賃期限:

  1. 如果期限超過5年,或是未定期限的話:租約必須經過公證,才能適用買賣不破租賃原則。
  2. 如果期限超過1年而在5年以下:必須簽訂書面租約,否則會被認為是不定期限的租約。不定期限的租約,就要經過公證,才有買賣不破租賃的適用。
  3. 如果期限在1年以下:恭喜您可以直接適用買賣不破租賃原則。

​​三、參考法條:

民法第422條:

不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

民法第425條:

  1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
  2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。